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钜ballbet派房地产月报|11月楼市供应增加

2022-01-11

  ballbet体育11月,中国银行间市场交易商协会举企代表座谈会,部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。随后,多家城投公司及国企央企如保利发展等宣布发行中期票据、超短融资券,房企 “冰冻”融资状态似有所解封,本月房企融资量环比上涨。

  11月,中央及各部委多次强调“房住不炒”的基调和“三稳”目标不变,房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变,房地产金融政策将保持连接性、一致性和稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,共同实现“两个维护”。未来房地产市场调控仍将保持以稳为主。

  国务院副总理刘鹤在《必须实现高质量发展》一文中强调,在“房住不炒定位下,因城施策、分类指导,在目前房地产市场调控持续深化,房地产金融环境改善尚未明显发力,市场预期回稳迹象尚不明显的情况下,预计短期内各地将加速推进“因城施策”,部分调整压力校大的城市将陆续推出扶持类政策,进一步稳定购房者置业信心,促进房地产市场的平稳健康发展。

  相较过去房地产市场调控政策重抑制需求轻增加供给、重行政手段轻市场手段的方式,近两年调控政策更加注重供给侧改革,解决供需不平衡的根本矛盾。11月,中央为全面落实房地产市场调控机制,出台了“两集中”供地机制,从土地段实现供给侧改革,强调加快发展保障性租赁住房,加强老旧小区改造规划,以逐步改变市场供应结构。

  除此之外,住建部还发布了第一批城市更新试点名单,针对我国城市发展进入城市更新重要时期所面临的突出问题和短板,因地制宜地探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度,同时及时向全国推广试点经验。

  为应对目前部分房企出现流动资金紧张的情况,避免项目建设资金不足,从而导致项目出现不能按时交付的风险,已有部分城市进一步完善了商品房预售管控,从预售条件、预售流程、预售资金监管等多方面出台相关文件或通知,不断规范完善商品房预售的调控机制。部分城市预售资金监管更加严格和精细,另有部分城市灵活调整预售资金监管政策,促进提高企业资金使用效率。

  北京、石家庄、漳州、厦门等城市收紧或加强了商品房预售发管机制,长春提出允许房地产开发企业在取得商品房预售许可证后对未预售商品房进行在建建筑物抵押,成都通过缩短放款时限、设置现金保函机制、设置预售款监管基准外支取等方式保证预售资金具备一定灵活性。

  各城市从预售机制监管力度方面不断完善,避免楼盘“烂尾”情况的发生,切实保障预售资金实在应用于房屋的建设,确保房地产市场平稳健康发展,维护住房消费者的购房权益。

  二三线城市供应同样小幅回升,25个城市,11月新增供应面积合计约1592万平方米,环比上升11%。武汉、成都、长沙、青岛等单月供应面积突破100万平方米,各城市环比涨多跌少,多数城市经历了上月缩量,本月均有不同程度回升。厦门单月供应面积达33万平方米,环比增87%。

  成交:一线月,典型城市商品住宅成交热度延续回落态势,29个监测城市预计成交规模达1808万平方米,环比微降4%。

  11月,29个重点城市整体供求相抵。一线城市中深圳供应增加致使短期供应偏高。二三线城市中厦门、大连、长沙、南京、成都、徐州等供求比有所上扬。同时,多数城市存量及消化周期情况有所延长。

  2021年11月,10个重点城市二手房市场共计成交面积339万平方米,整体规模环比回升32%,主要基于近期多城陆续放松按揭支持首套刚需住房消费。具体城市看,深圳、成都均翻倍增长,北京、杭州、青岛、苏州也有3成以上涨幅,其余城市也有不同程度增长,仅大连环比下降跌幅较大。

  截至11月28日,全国300城经营性土地成交总建面达14337万平方米,较10月全月上涨8%;成交总金额升至4118亿元,环比微增2%。受三四线城市成交占比提升影响,平均楼板价降至2872元/平方米,环比下降6%,同比上涨16%。

  2021年11月,100家典型房企的融资总量为749.63亿元,环比上升65.8%,同比下降40.9%。在9月底以来宏观政策维稳的持续传导下,11月9日中国银行间市场交易商协会举企代表座谈会,部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。11月10日起多家城投公司及国企央企如保利发展等宣布发行中期票据、超短融资券,房企 “冰冻”融资状态似有所解封,使得本月房企融资量环比上涨,但整体来看,企业融资量仍属于低位。从融资结构来看,境内债权融资501.61亿元,环比上升89.9%;境外债权融资123.33亿元,环比上升24.5%;本月资产证券化融资50.19亿元,环比下降31.9%。

  2021年截至11月,100家典型房企新增债券类融资成本5.33%,较2020年下降0.88pct,其中境外债券融资成本达7.05%,下降1.01 pct,境内债券融资成本4.09%,较2020年下降0.41 pct。单月来看,11月房企融资成本3.80%,环比下降1.35 pct,同比下降2.77 pct。其中境外融资成本13.50%,环比上升5.32 pct,增长较大;境内融资成本3.42%,环比上升0.08 pct,同比下降1.51pct。其中境外发债成本因只有港龙境外发债,该司单笔债券成本较高。境内发债的企业中,保利发展、招商蛇口等发行了利率较低的债券,融资利率在3.08%-4.98%间,有能力发债的企业成本相对均较低。

  本月融资总量最高的企业为招商蛇口,融资总量约146.63亿元,主要是发行了30亿元的中期票据和30亿元的超短融资券,此外为多笔子公司信托等进行担保以及进行资产证券化产品的发行。从企业梯队来看,2021年1-11月平均额最大为TOP10房企,平均融资额385.3亿元,融资总额同比上升4.32%,年内首次累计同比上涨;TOP31-50梯队融资总额同比降幅最大,降幅达到45.27%。成本来看,4个梯队均较2020年全年下降,其中TOP10梯队降幅最大达到1.81pct,其融资成本也最低,为4.14%。

  从近期政策吹风及与同业人士交流中发现,市场比较倾向于认为房地产行业会在明年二季度开始回暖。观察已形成的房地产政策框架,不会有大的变化,而政策在具体实施时的上下尺度则为“房住不炒”和“防止硬着陆”。

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